Cos'è la cedolare secca
La cedolare secca è un regime di tassazione sostitutiva sui redditi da locazione di immobili a uso abitativo. Optando per la cedolare, il proprietario paga un'imposta a aliquota fissa sul canone, che sostituisce l'IRPEF e le relative addizionali sul reddito da locazione, oltre all'imposta di registro e all'imposta di bollo sul contratto (registrazioni, proroghe e risoluzioni comprese).
È un'opzione riservata, di regola, alle persone fisiche che locano al di fuori dell'esercizio di impresa, arti o professioni, e che danno in affitto immobili abitativi (categorie catastali del gruppo A, esclusa la A/10) con le relative pertinenze. La scelta è del locatore, ma incide sull'intero rapporto: per questo è un tema su cui lo studio è spesso chiamato a dare un parere puntuale.
Il punto chiave
La cedolare non è "sempre conveniente": è una tassazione separata dal resto del reddito. Toglie progressività e adempimenti, ma toglie anche il reddito da locazione dal calcolo di detrazioni, deduzioni e ISEE. La convenienza si valuta sul singolo contribuente, non in astratto.
Le aliquote della cedolare secca 2026
Per il 2026 le aliquote restano articolate su tre livelli, a seconda del tipo di contratto.
| Tipo di contratto | Aliquota |
|---|---|
| Canone libero (4+4) | 21% |
| Canone concordato (3+2) in comuni ad alta tensione abitativa | 10% |
| Locazioni brevi — primo immobile | 21% |
| Locazioni brevi — dal secondo immobile | 26% |
Il 21% sul canone libero
L'aliquota ordinaria del 21% si applica ai contratti a canone libero, tipicamente i contratti 4+4. È la base di riferimento per qualsiasi confronto con l'IRPEF.
Il 10% sul canone concordato
L'aliquota ridotta al 10% spetta ai contratti a canone concordato (tipicamente i 3+2) stipulati secondo gli accordi territoriali tra le organizzazioni della proprietà e degli inquilini, nei comuni ad alta tensione abitativa e in altri casi assimilati (ad esempio i contratti per studenti universitari o quelli transitori agevolati, alle condizioni di legge). È un'agevolazione consistente: dimezza di fatto il prelievo rispetto al canone libero, ma richiede che il contratto rispetti i parametri dell'accordo territoriale, di norma attestati da un'apposita asseverazione.
Verifica i requisiti del concordato
Il 10% non è automatico: dipende dalla conformità del contratto all'accordo territoriale del comune e dalla qualificazione del comune come ad alta tensione abitativa. La perimetrazione dell'aliquota e dei casi agevolati è materia tecnica: comuni, parametri e condizioni vanno verificati per l'annualità di riferimento nel testo vigente e nelle istruzioni dell'Agenzia delle Entrate.
Locazioni brevi 2026: le novità
La modifica più rilevante del 2026 riguarda le locazioni brevi (contratti di durata non superiore a 30 giorni, anche tramite portali e intermediari). Su questo fronte cambiano due cose.
Aliquota 21% / 26% e scelta dell'immobile
La cedolare sulle locazioni brevi si applica al 21% sul primo immobile e al 26% dal secondo. Il proprietario può scegliere in dichiarazione quale immobile tassare al 21% e quale al 26%: la scelta razionale è applicare il 21% all'immobile con il canone più alto.
Il nuovo limite di due immobili
Cambia anche la soglia oltre la quale si presume l'esercizio di un'attività d'impresa. Dal periodo d'imposta 2026 la cedolare secca sulle locazioni brevi è riconosciuta solo se nell'anno si destinano a questa finalità non più di due appartamenti (in precedenza il limite era di quattro). Dal terzo immobile scatta la presunzione di impresa, con conseguente obbligo di partita IVA e uscita dal regime della cedolare.
Dal terzo immobile cambia tutto
Chi nel 2026 supera i due appartamenti in locazione breve non rientra più nella cedolare e si presume eserciti attività d'impresa: serve la partita IVA, con un quadro fiscale e contributivo completamente diverso. È una soglia da monitorare cliente per cliente, perché si attraversa facilmente quando il portafoglio immobiliare cresce. La regola va verificata nel testo vigente per l'annualità di riferimento.
Cedolare secca o IRPEF: a chi conviene
La domanda ricorrente è "conviene la cedolare?". La risposta dipende dal confronto tra l'aliquota fissa della cedolare e l'aliquota marginale IRPEF del proprietario, tenendo conto che con l'IRPEF il reddito da locazione si calcola sul 95% del canone e concorre al reddito complessivo (con tutte le conseguenze su scaglioni, detrazioni e addizionali).
- Conviene di norma la cedolare a chi ha un'aliquota marginale IRPEF superiore al 21% (o al 10% per il concordato): il prelievo fisso è più basso e si risparmiano registro e bollo.
- Può non convenire a chi ha un reddito complessivo basso, conta su detrazioni e deduzioni significative (che richiedono "capienza" IRPEF), o ha prestazioni legate all'ISEE: il reddito da cedolare non alimenta il reddito complessivo, ma esce dal perimetro delle detrazioni.
È una valutazione sartoriale, non un automatismo. Per inquadrare le imposte sul reddito personale del cliente nel loro insieme — comprese le scadenze di versamento — è utile leggere anche la guida a saldo e acconto imposte 2026.
L'opzione per la cedolare secca
L'opzione si esercita, di norma:
- alla registrazione del contratto, tramite il modello RLI;
- per i contratti già registrati, nelle annualità successive, entro il termine di versamento dell'imposta di registro dell'annualità di riferimento;
- per le locazioni brevi, l'opzione si manifesta direttamente in dichiarazione dei redditi (oltre agli obblighi degli intermediari che applicano la ritenuta).
L'opzione comporta la rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per il periodo di durata dell'opzione e vincola, di regola, per l'intera durata del contratto, salvo revoca nelle annualità successive. Le modalità di compilazione del modello RLI e i termini esatti vanno verificati sulle istruzioni vigenti dell'Agenzia delle Entrate.
Acconto e saldo: come funziona il versamento
La cedolare secca si versa con il modello F24 seguendo il meccanismo di saldo + acconto, in linea con le imposte sui redditi. L'acconto può essere determinato con due metodi.
Metodo storico
L'acconto è pari al 100% dell'imposta dovuta l'anno precedente, ripartito in:
- 40% come primo acconto, versato insieme al saldo a giugno;
- 60% come secondo acconto, versato entro il 30 novembre.
L'acconto non è dovuto se l'imposta dell'anno precedente è inferiore alla soglia minima prevista dalla legge.
Metodo previsionale
L'acconto si commisura all'imposta che si stima di dover versare per l'anno in corso. È la scelta giusta quando si prevedono canoni inferiori (immobile sfitto per una parte dell'anno, riduzione del canone, vendita): consente di abbassare l'esborso. Il rovescio della medaglia: se la stima è troppo bassa e l'acconto risulta insufficiente, scattano sanzioni e interessi sulla parte versata in meno.
Le scadenze cedolare secca 2026
Per le persone fisiche lo schema dei versamenti 2026 è il seguente.
| Versamento | Termine ordinario 2026 |
|---|---|
| Saldo cedolare + primo acconto | 30 giugno 2026 |
| Saldo + primo acconto con maggiorazione 0,40% | Nei 30 giorni successivi (entro fine luglio) |
| Secondo acconto cedolare | 30 novembre 2026 |
Sono possibili proroghe annuali dei termini, come accaduto in passato per alcune categorie di contribuenti: le date definitive e le eventuali proroghe vanno verificate nei provvedimenti dell'Agenzia delle Entrate per l'annualità di riferimento. Per il calendario completo dei versamenti rimandiamo alla guida alle scadenze fiscali 2026; per la possibilità di dilazionare il saldo e il primo acconto, alla guida alla rateizzazione delle imposte 2026.
La leva sull'acconto di novembre
Quando un immobile resta sfitto o il canone si riduce nel corso dell'anno, il metodo previsionale sul secondo acconto è una leva legittima per non anticipare imposta che non sarà dovuta. Richiede però una stima attendibile dei canoni effettivi: è esattamente il tipo di valutazione che ha senso fare con i dati di ogni contratto sotto mano.
Il ruolo dello studio
La cedolare, presa sul singolo contratto, è semplice. La complessità nasce quando lo studio gestisce decine di proprietari con più immobili ciascuno: contratti a canone libero e concordato mescolati, locazioni brevi da monitorare contro la soglia dei due appartamenti, opzioni da rinnovare o revocare, acconti da scegliere immobile per immobile.
Il lavoro reale si gioca su tre piani:
- Consulenza: per ogni proprietario, decidere se la cedolare conviene e con quale aliquota, e quale metodo di acconto adottare.
- Monitoraggio: tenere sotto controllo i contratti in scadenza, le opzioni da confermare e — per le locazioni brevi — il numero di immobili per non sforare la soglia che fa scattare la partita IVA.
- Scadenze: presidiare saldo e acconti di giugno e novembre su tutto il portafoglio, senza dimenticanze.
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Checklist operativa cedolare secca 2026
- Hai mappato, per ogni proprietario, tutti i contratti e il tipo (libero, concordato, locazione breve)?
- Hai verificato i requisiti del 10% per i contratti a canone concordato (comune ad alta tensione, accordo territoriale, asseverazione)?
- Per le locazioni brevi, hai controllato di restare entro i due immobili e scelto a quale applicare il 21%?
- Hai confrontato, per i casi dubbi, la cedolare con l'IRPEF tenendo conto di detrazioni e ISEE?
- Hai gestito correttamente opzioni e revoche (modello RLI, termini per le annualità successive)?
- Hai scelto il metodo di acconto (storico o previsionale) per ogni posizione?
- Hai impostato i promemoria su saldo e primo acconto (30 giugno) e secondo acconto (30 novembre)?
Conclusione
La cedolare secca 2026 conferma le aliquote note — 21% sul canone libero, 10% sul concordato — ma introduce sulle locazioni brevi una stretta che cambia la pianificazione: 21% sul primo immobile, 26% dal secondo, e cedolare ammessa solo fino a due appartamenti, oltre i quali si presume l'impresa. La convenienza rispetto all'IRPEF resta una valutazione sul singolo contribuente, e le scadenze di acconto e saldo restano fissate a giugno e novembre.
Per lo studio, la difficoltà non è il calcolo della singola imposta: è governare contratti, opzioni, soglie e scadenze su un intero portafoglio di proprietari. Optlyx Prisma dà quel cruscotto — versamenti tracciati, task al team, scadenze monitorate e fascicolo documentale integrato. La consulenza la fai tu; l'organizzazione la mette il software.
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Prenota demoDomande frequenti sulla cedolare secca 2026
Quali sono le aliquote della cedolare secca 2026?
La cedolare secca 2026 prevede il 21% per i contratti a canone libero e il 10% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa (oltre a casi assimilati come gli studenti universitari). Per le locazioni brevi si applica il 21% sul primo immobile e il 26% dal secondo. Aliquote e ambiti vanno verificati per l'annualità di riferimento nel testo vigente e nei provvedimenti dell'Agenzia delle Entrate.
Quando scade la cedolare secca 2026?
La cedolare segue le scadenze delle imposte sui redditi: saldo dell'anno precedente e primo acconto entro il 30 giugno 2026 (con versamento possibile nei 30 giorni successivi applicando la maggiorazione dello 0,40%), secondo acconto entro il 30 novembre 2026. Le date esatte e le eventuali proroghe vanno verificate nei provvedimenti dell'Agenzia delle Entrate per l'annualità di riferimento.
Come funziona la cedolare secca sulle locazioni brevi nel 2026?
Dal 2026 la cedolare sulle locazioni brevi si applica al 21% sul primo immobile (scelto in dichiarazione) e al 26% dal secondo. La cedolare resta applicabile solo se nell'anno si destinano alla locazione breve non più di due appartamenti: dal terzo immobile scatta la presunzione di attività d'impresa e l'obbligo di partita IVA. La regola va verificata nel testo vigente per l'annualità di riferimento.
A chi conviene la cedolare secca rispetto all'IRPEF?
Conviene di norma a chi ha un'aliquota marginale IRPEF superiore al 21% (o al 10% per il concordato), perché sostituisce IRPEF, addizionali e imposte di registro e bollo sui canoni. Va però considerato che il reddito da cedolare non concorre al reddito complessivo: questo può penalizzare chi conta su detrazioni e deduzioni, su un reddito basso o su prestazioni legate all'ISEE. È una valutazione caso per caso che dipende da reddito complessivo, tipo di contratto e situazione del proprietario.
Come si esercita l'opzione per la cedolare secca?
L'opzione si esercita alla registrazione del contratto (modello RLI) oppure, per i contratti già in essere, nelle annualità successive entro il termine di versamento dell'imposta di registro dell'annualità di riferimento. Comporta la rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per la durata dell'opzione e vincola, di norma, per l'intera durata del contratto, salvo revoca. Le modalità di compilazione vanno verificate sulle istruzioni vigenti dell'Agenzia delle Entrate.
Come si calcola l'acconto della cedolare secca?
Con il metodo storico l'acconto è il 100% dell'imposta dovuta l'anno precedente, ripartito in 40% di primo acconto (giugno) e 60% di secondo acconto (novembre); non è dovuto se l'imposta dell'anno precedente è sotto la soglia di legge. Con il metodo previsionale si commisura all'imposta stimata per l'anno in corso: conviene se si prevedono canoni inferiori, ma una stima troppo bassa comporta sanzioni e interessi sulla parte versata in meno.